¿ Qué es el informe de evaluación de edificios ?

Las casas, viviendas y edificios son las bases sobre las que se asienta cualquier gran urbe. Por ello, es de vital importancia su cuidado, tanto a nivel estético como estructural.

QUÉ ES EL INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS
- QUÉ DIFERENCIA EL IEE DEL ITE
- CUÁNDO SE TIENE QUE HACER UN IEE
QUÉ PERITOS REALIZAN LOS IEE
CÓMO SE HACE UN INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS
- CUÁNTO CUESTA UN IEE

Ante esta evidencia, se desarrolló hace muchos años la profesión de arquitectura, que permite a los profesionales licenciados seguir invirtiendo nuevas formas de construir. No obstante, la construcción no es un proceso puntual y pasajero.

Cualquier infraestructura construida debe superar unos estándares de calidad que aseguren su habitabilidad. Los encargados de realizar estas supervisiones y de contrastar el buen estado del edificio son los Peritos Arquitectos o Peritos en Ingeniería civil, puesto que su formación les permite evaluarlos.

El desarrollo de esta actividad profesional radica en la creación de un Informe de Evaluación de Edificios (IEE). Este documento está avalado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y está capacitado para solicitarlo al propietario en caso de necesidad.

QUÉ ES EL INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS

El Informe de Evaluación de Edificios, abreviado IEE, es una iniciativa de la Administración del Gobierno de España. Se originó con la intención de constituir una herramienta capacitada para establecer un baremo de condiciones constructivas óptimas.

Anterior a esta idea se encontraba vigente la Inspección Técnica de Edificios o ITE que era competencia de cada Comunidad Autónoma en la que se estuviera operando. El proceso lógico dictaba que las bases del IEE se asientan sobre el ITE.

Más allá de la seguridad o las condiciones salubres de las estructuras, el Informe de Evaluación de Edificios sirve también como una herramienta informacional. ¿Por qué es importante recabar esta información?

Los datos que se revelan a partir del análisis de los distintos IEE permite a la Administración del Gobierno ser consciente de las necesidades constructivas y establecer o modificar políticas conforme a ello. Por ejemplo, una vía sería la de variar la Ley de Rehabilitación dependiendo de los resultados obtenidos por el IEE.

¿Qué estudia entonces el IEE? En concreto examina de manera obligatoria tres aspectos, y un cuarto a modo complementario.

El estado de conservación del edificio.
El cumplimiento unilateral de las condiciones básicas y universales de accesibilidad. Esto es, que las entradas y accesos estén adaptadas para que cualquier persona, independientemente de su condición física, tenga la capacidad de hacer uso de ese edificio.
La certificación energética haciendo el uso que corresponda de la normativa vigente.
De forma complementaria también se aconseja el cuidado y evaluación de las condiciones de aislamiento termoacústico de la construcción estudiada. Esto es, que la instalación arquitectónica cuente con condiciones básicas para la defensa contra el ruido. Niveles altos de decibelios pueden atentar contra la salud.

En definitiva, el Informe de Evaluación de Edificios es la forma de control de que el propietario está cumpliendo correctamente con sus obligaciones como poseedor de una construcción.

QUÉ DIFERENCIA EL IEE DEL ITE

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) constituían las actuaciones vigentes en materia constructiva a través de la cual operaba la Administración. No obstante, con el paso de los años se acabó creando el actual Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que es el camino de hoy en día para la realización de estas evaluaciones.

Pero, ¿qué diferencia el IEE del ITE? Realmente son recursos complementarios entre sí y que no deben por qué ser sustitutos el uno del otro. De hecho, muchos expertos hablan de la idea de la armonización de ambas normativas con el objeto de crear un único modelo de inspección válido pero ampliable.

Por ejemplo y respecto a este aspecto, el Informe de Evaluación de Edificios pretende evitar duplicidades con las inspecciones técnicas ya realizadas. Ante este caso, integra el ITE vigente al nuevo documento, siempre y cuando cumpla con la legislación acordada.

La diferencia principal que se encuentra es en la razón de ser de cada uno de ellos. La ITE está orientada a la revisión e inspección de los edificios, prácticamente al primer punto integrador de conservación del IEE. Por otro lado, el IEE explora más a nivel informacional y de contenido.

Otra diferencia serían los edificios objeto de ser evaluados, ya que el ITE es aplicable a cualquier tipo de construcción mientras que el IEE está orientado a edificios con unas condiciones específicas.

CUÁNDO SE TIENE QUE HACER UN IEE

Una vez se es consciente de que el Informe de Evaluación de Edificios es de obligatorio cumplimiento para algunos edificios, la primera pregunta es obvia: ¿Qué edificios tienen que tener realizado un IEE?

Los edificios urbanizados que tienen características de residenciales colectivos y que se encuentren construidos desde hace más de 50 años. 50 años es un periodo de tiempo muy grande y deben evaluarse todos los aspectos técnicos y funcionales de las viviendas para poder asegurarlas.
Los edificios cuyos propietarios quieran ser beneficiarios de ayudas públicas a la hora de realizar reformas constructivas relativas a la eficiencia energética o mejora del estado de conservación.
Cada Comunidad Autónoma tiene potestad propia para añadir excepciones en este apartado por lo que el resto de edificios queda sujeto a la normativa y legislación de su unidad territorial.

Si con esta terminología no terminas de identificar cuáles son los edificios que deben pasar el Informe de Evaluación de Edificios, algunos ejemplos son: Hoteles, bloques de viviendas, barrios residenciales con estructuras comunes… Todos aquellos que acaben aglutinando la convivencia de varias personas, sin que ello sea una vivienda unifamiliar.

QUÉ PERITOS REALIZAN LOS IEE

Los peritos habilitados y acreditados por la formación que han cursado son los Peritos Arquitectos y los Peritos de Ingeniería Civil. Los dos tipos de especialistas han realizado cursos que los avalan de los conocimientos necesarios para la realización de una actividad profesional como la que es realizar el Informe de Evaluación de Edificios..

En las carreras de Arquitectura e Ingeniería Civil se estudian materias como composición arquitectónica, estados de conservación, tipología y características propias de materiales, estructuras de edificación… Todo ello son conocimientos propios y concretos de los que se precisan para poder realizar la inspección con autoridad en el área.

El profesional que desempeñe esta tarea tiene que ser competente para emitir una valoración técnica basada en la inspección y observación en profundidad. No es válido cualquier experto, si no que debe estar versado, capacitado y experimentado en las áreas arquitectónicas y de edificación. Además, debe realizar el informe como si de una pericial se tratase, siguiendo una metodología pulida, sin fallos y abogando por la objetividad.

Los aspectos que el perito designado debe abordar durante la realización de la inspección a la edificación son: análisis del estado de conservación del inmueble, necesidad de reparación, coste de reparación, si hay alguna indemnización aplicable…

El IEE muestra un análisis detallado del mismo pero también entra dentro de las competencias laborales del perito discernir si hay algún responsable en particular, en qué medida lo es y cómo puede satisfacer al damnificado -en caso de que lo hubiera-.

CÓMO SE HACE UN INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS

El Informe de Evaluación de Edificios consta de las cuatro partes mencionadas: estado de conservación, certificación energética, condiciones acústicas y accesibilidad. Pero, ¿cómo se evalúan estos aspectos?

Estado de conservación. Este concepto se refiere a las condiciones estructurales del edificio. Esto es, la fuerza que sostienen las bases, si pueden seguir sosteniendo la estructura, si la edificación es segura…

Para ello se realizan exámenes en profundidad de los elementos característicos de la conservación de edificaciones. Se analizarán cimientos, instalaciones, cubiertas, techados, fachadas, estructuras…

Condiciones de accesibilidad universal. Es de capital importancia que cualquier persona, independientemente de su condición física, esté capacitado para vivir o acceder a la edificación que quiera.

En el caso de que el edificio no cumpla con la normativa vigente se deben realizar valoraciones que indiquen si se encuentra en condiciones de realizar una reforma que lo posibilite o cuáles son las opciones.

Certificación energética. Al igual que ocurría con lo anterior, deben seguirse las pautas dictadas en materia energética por la ley 253/2013. En caso contrario el propietario se puede enfrentar a consecuencias.

Para facilitar la tarea de realizar el Informe de Evaluación de Edificios, el Gobierno de España pone a disposición de todos un modelo de ficha de campo para poder observar los campos a estudiar. Este modelo lo puedes encontrar aquí, en los documentos anexos del anuncio del Boletín oficial del Estado. Las partes que establece son:

Datos identificativos del edificio.
Datos básicos sobre urbanismo relacionado con la edificación.
Datos de propiedad.

a. En este apartado se precisan los datos personales del propietario particular del bloque de edificios o vivienda.
Datos del técnico que realiza el informe.

a. Del mismo modo que se precisan los datos del propietario, también se precisan los del profesional que está ejerciendo su labor.
Datos básicos y generales de la edificación.

a. Como de cuánto es la superficie, número de plantas, año de construcción…
Archivos o documentación gráfica a aportar.

a. Son necesarios los planos del edificio y fotografías que verifiquen que se trata de esa edificación.
Anexos de documentación administrativa complementaria.
Finalmente se procede a la descripción de los sistemas constructivos del edificio a efectos estadísticos. Se realiza un fast check de todo lo que incluye la construcción.

a. Cimentación, estructura, cerramientos, fachadas…

Una vez se tienen estos primeros pasos, se procede a la inspección detallada, profunda y pormenorizada de los cuatro aspectos básicos del Informe de Evaluación de Edificios. Esto incluye un histórico de inspecciones y valoraciones personales del profesional en base a la observación ocular de la edificación.

Es importante que si el experto encargado de realizar el IEE detecta un peligro inminente o alguna zona de peligrosidad, alertar a los propietarios y emprender medidas para la reforma o rehabilitación del área dañada.

CUÁNTO CUESTA UN IEE

El Informe de Evaluación de Edificios se asemeja a cualquier informe pericial. Las necesidades formativas son parecidas, así como el proceso y método que se deben llevar a cabo para la realización exitosa de la inspección.

Por ello, los honorarios que se perciben por ambos profesionales siguen una pauta común: son muy difíciles de fijar los precios. Al igual que cada proceso judicial tiene unas características concretas sobre las que se presupuesta en el caso de las peritaciones, con el IEE. Dependiendo de la edificación, el estado de conservación y las necesidades que requiera, el precio de la realización de este informe variará.

Lo que sí que es fijo son los conceptos sobre los que se presupuesta. Esto es, siempre el perito va a presupuestar sobre el análisis de los tres puntos clave del IEE: estado de conservación, condiciones de accesibilidad y certificado de eficiencia energética.

Quizás lo más recomendable en un primer momento sería realizar la estimación de presupuestos en base a la superficie catastral de la edificación. Distintas fuentes informan de que los precios orientativos para la realización de IEE son:

Si la superficie total es inferior a 2500 metros cuadrados se aconseja fijar un precio fijo -como pueden ser 700 o 800 euros- .
Entre 2500 metros cuadrados y 5000 metros cuadrados. En estas circunstancias se presupuesta en base a precio por metro cuadrado. Las fuentes consultadas ubican el precio por metro cuadrado en unos 30 céntimos.
Conforme aumentan los metros cuadrados de superficie, disminuye el precio por metro para realizar así una rebaja al propietario.