¿ Qué son los vicios ocultos de viviendas ?

De forma general, podemos definir vicios ocultos como cierto tipo de daños que presenta un inmueble y que impiden su normal utilización o su aprovechamiento, pero que no perceptible a simple vista, o en un momento dado.

QUÉ SON LOS VICIOS OCULTOS DE VIVIENDAS
QUIÉN PERITA VICIOS OCULTO
VICIOS OCULTOS MÁS COMUNES EN VIVIENDAS

QUÉ SON LOS VICIOS OCULTOS DE VIVIENDAS

Así, para que un daño sea considerado como vicio oculto es necesario que el desperfecto impida el aprovechamiento del bien y que ,en caso de que el comprador hubiera conocido el estado real del objeto, la relación contractual hubiera sido modificada. Por lo tanto, existen dos condiciones para que un defecto sea considerado un vicio oculto:

Que tal defecto hubiera podido condicionar la compraventa si el comprador la hubiera conocido
El defecto no sea perceptible a la vista o la profesión u oficio del comprador no lo califique para poder detectar este tipo de desperfectos.

Cuando hablamos de vicios ocultos en viviendas podemos deducir que si el comprador es arquitecto o un técnico competente, y compra una casa con cierto tipo de defectos que, dada su profesión, se presume debería conocer. Sin embargo, al ser ocultos, no tendrían por qué ser advertidos.

Condiciones para que un daño sea Vicio Oculto

A partir de esto, podemos extraer requisitos para que un defecto sea considerado vicio oculto y que se pueden resumir en tres:

Que el daño sea previo a la transacción comercial.
Que el daño sea considerable.
Que como indica el propio nombre, el daño esté oculto.

En el ámbito inmobiliario, hablamos de vicios ocultos cuando encontramos este tipo de desperfectos en una vivienda, de forma que no se puedan observar a simple vista y se descubran al empezar a vivir en ella. Este tipo de defectos también son conocidos como vicios redhibitorios.

La presencia de este tipo de daños deja patente que la vivienda no corresponde con lo que el comprador quería obtener y supone una situación delicada para este. Afortunadamente, la legislación española protege al comprador y según el Código Civil es posible reclamar por este tipo de vicios redhibitorios al vendedor, independientemente de si conocía estos desperfectos o no, que se tendrá que hacer responsable de su saneamiento.

SANEAMIENTO DE VICIOS OCULTOS EN VIVIENDAS

Ante este paradigma, debemos tener en cuenta que el saneamiento de vicios ocultos en viviendas es una obligación por parte de la empresa inmobiliaria o del vendedor. Si el comprador se encuentra ante un caso de vicios ocultos en su vivienda podrá realizar la acción redhibitoria, la cual permite la rescisión del contrato de compraventa y una indemnización por parte del vendedor en el caso de demostrarse mala fe, o la quanti minoris, que permite conseguir una rebaja proporcional del precio.

No obstante, como hemos dicho al principio de este post, para que el vendedor se haga cargo del saneamiento de vicios ocultos se deben cumplir una serie de condiciones.

En el caso de que estas condiciones se cumplan y que tras revisar la vivienda se demuestra la existencia de los vicios ocultos, se podrá recurrir a una reclamación por las dos vías que hemos nombrado anteriormente y que describiremos a continuación:

**Quanti minoris **: En el caso de que el vicio sea grave pero **no impida que la vivienda sea habitada **, mediante esta vía se puede reclamar al vendedor una bajada de precio equivalente al coste que supondrá la reparación de los desperfectos.
Vía redhibitoria **: Si por otro lado, el vicio oculto **impide que la casa pueda ser habitada por razones de comodidad o de seguridad, mediante la acción redhibitoria se podrá anular el contrato y exigir la devolución de la cantidad abonada al vendedor. Si la acción redhibitoria es favorable, también se contempla la reclamación por daños y perjuicios.

Plazo para reclamar vicios ocultos en viviendas

El plazo máximo para efectuar este tipo de reclamaciones varía dependiendo de si la vivienda es nueva o nos encontramos ante un caso de venta de segunda mano.

En el primer caso existe un plazo de dos años desde la compra del inmueble, mientras que, en el segundo caso el plazo para solicitar este tipo de acciones se reduce a seis meses desde la fecha en la que se hizo entrega de las llaves. Antes de realizar este tipo de reclamaciones conviene valorar ciertos factores. En primer lugar, es muy importante definir si el origen del defecto se encuentra en su construcción o en algún tipo de daño que haya podido sufrir la vivienda. Por ello es necesario la actuación de un perito arquitecto que no solo nos podrá ayudar a establecer el origen de los daños si no a tasar el valor de la reparación.

Por otro lado, este tipo de defectos encontrados deben ser notificados de forma cordial al vendedor y estableciendo un plazo máximo para solucionarlos. Esto puede servir para que, en caso de que el vendedor no haya sido consciente de los daños y los asuma, puedan evitarse juicios innecesarios. Si tras esto, el vendedor no acepta los daños, el comprador deberá acudir a la oficina de mediación para intentar evitar un posible juicio.

Si aún así, no se llegase a un acuerdo, se iniciaría un proceso judicial, para que decidan los tribunales quien debe hacerse responsable de la reparación de los vicios ocultos. A partir de este punto, será crucial el papel del perito judicial que extraerá la base sobre la que se sustentará el veredicto del juez.

Puede darse el caso de que cierto tipo de vicios ocultos aparezcan después del plazo que establece el Código Civil ( 6 meses en viviendas de segunda mano y 2 años en las de nueva adquisición). Cuando sucede este tipo de situaciones es importante contar con una póliza de responsabilidad civil. Este tipo de seguros pueden llegar a cubrir casi totalmente la reparación de este tipo de desperfectos. El tiempo de validez de este tipo de seguros está determinado por el tipo de vicio oculto que queramos reparar.

Para aquellos desperfectos que afecten a la integridad estructural de la vivienda, como los muros de carga o los forjados, este tipo de seguros tienen una validez de diez años y cubren la totalidad de la reparación. Cuando el problema afecta directamente a la habitabilidad de la casa, la validez del seguro es de aproximadamente tres años, cubriendo únicamente una tercera parte de la reparación de los desperfectos. Finalmente, si el desperfecto únicamente afecta a la estética, el seguro solo cubrirá el primer año y un cinco por ciento de la cuantía.

Hay que tener en cuenta que, en el caso de que se sobrepasen los plazos que establece el Código Civil, todavía es posible llevar a juicio al vendedor de la vivienda, pero no existiría la causa de vicios ocultos. En este caso la querella sería por motivos relacionados con la relación contractual.

QUIÉN PERITA VICIOS OCULTO

Si bien, podemos evitar cierto tipo de problemas judiciales a la hora de reclamar un vicio oculto debido a la buena predisposición del vendedor también son comunes los casos en los que el vendedor no se haga responsable de este tipo de daños. Si nos encontramos ante este segundo caso, es importante contar con un informe pericial que analice este tipo de daños ** determinando su **causa, alcance y valor económico de su reparación.

Este tipo de informe pericial debe ser realizado por un perito experto en este tipo de vicios ocultos, normalmente un perito arquitecto, con experiencia en esta materia. Gracias a dicho informe, se podrá negociar de forma objetiva.

Para formarse como perito arquitecto será necesario poseer la titulación universitaria de Arquitectura o de arquitectura técnica. Esta formación se puede complementar con cierto tipo de cursos relacionados con los vicios ocultos en viviendas y tras colegiarse podrá optar a trabajar como perito de parte o judicial.

VICIOS OCULTOS MÁS COMUNES EN VIVIENDAS

Existen una gran cantidad de tipos de vicios ocultos que pueden darse en una vivienda pero la mayoría podemos relacionarlos con problemas relacionados con:

El agua y humedades
Grietas o fisuras
La cimentación y problemas estructurales
Acabados defectuosos
Defectos en el sistema eléctrico
Problemas con el sistema térmico o acústico.

En el primer caso, nos podemos encontrar con casos de goteras, humedades o filtraciones. La causa de este tipo de vicios ocultos suele estar relacionada con una impermeabilización defectuosa o con casos de tuberías dañadas. Es importante reparar este tipo de vicios ocultos, ya que con el tiempo pueden derivar en problemas mucho mayores.

En el caso de los vicios ocultos relacionados con la cimentación, pueden existir dos causas principales: una cimentación mal efectuada durante la construcción del edificio o una reforma desastrosa en el edificio. Este tipo de vicios ocultos suele aparecer con el paso del tiempo y puede derivar en enormes fisuras y grietas que pueden comprometer la integridad estructural del edificio.

Otro tipo de vicios ocultos se da en los acabados. Pueden ir desde abombamientos o decoloración en el suelo, la pintura y cualquier tipo de acabado hasta incluso desprendimientos. La causa principal de este tipo de vicios ocultos es la mala calidad de los materiales.

El mal funcionamiento del sistema eléctrico puede llegar a ser un factor muy peligroso. Puede darse como consecuencia de una instalación obsoleta o un mal uso de los materiales. No obstante, este tipo de reparación es la más sencilla de resolver.

Finalmente, los problemas de temperatura o de aislamiento de ruidos se deben principalmente a una mala colocación o uso de materiales de baja calidad e inadecuados.

Detectar este tipo de defectos a la hora de adquirir una vivienda parece imposible. Por ello, es importante contar con la ayuda y gestión de un perito experto en vicios ocultos de la vivienda que nos puede ayudar a evitar caer en este tipo de vicios e incluso, una vez detectados, ayudarnos con nuestra reclamación.