Hipotecas subprime La crisis con la que empezó todo

En la actualidad, para nadie es un secreto que los causantes de la gran crisis de la economía fueron la hipoteca subprime o de alto riesgo junto con los fondos de cobertura, los bancos y las compañías de seguros en la década pasada. Esto ocurrió porque los fondos de cobertura y los bancos crearon títulos de valores que estaban respaldados por hipotecas. Asimismo, las compañías de seguros los cubrieron con swaps de incumplimiento crediticio. Aumentando con ello una demanda de hipotecas que condujo a una burbuja de activos en la vivienda.

Cuando la Reserva Federal norte americana aumentó la tasa de fondos federales, obligando al Banco Central Europeo a bajar sus tipos de intereses e inyectar miles de millones de euros, desencadenando un alza repentina de las tasas de interés hipotecarias ajustables. Como resultado, los precios de la vivienda se desplomaron, haciendo que los prestatarios incumplieran con los pagos debido que no tenían dinero alguno para pagar.

Este tipo de hipotecas basuras diseminaron el riesgo y una crisis en la economía en todos los rincones del mundo. causando la crisis bancaria del 2007, la crisis financiera de 2008 y una Gran Recesión a nivel global que hasta hoy el mundo no se ha podido recuperar.

Tiempo de conceptos ¿Qué son las hipotecas subprime?

Una hipoteca subprime se trata de un préstamo de vivienda que se otorga a prestatarios que cuentan con un historial crediticio deteriorado o muy malo. O por lo general, se le dan aquellas personas que no tienen un historial crediticio o que sus puntajes de crédito bancario no les permiten obtener una hipoteca convencional.

Para una mejor compresión, este tipo de préstamos hipotecarios se les daban a los prestatarios que han estado en mora, en bancarrota o aquellos que tenían puntajes de crédito bajos, o disponían de bajos ingresos. Además, han estado en mora en su pago o contaban con dos o más morosidades de 30 días en el último año.

Si esto no fuera poco, este tipo de prestamistas son catalogados de alto riesgo y más si se han declarado en quiebra en los últimos cinco años.

A menudo los prestatarios de alto riesgo que dan este tipo de hipotecas, tratan con este tipo de personas que tienen puntajes de crédito bajo, como por ejemplo un FICO o máquina de calificación cataloga a las personas prime en 660 y las subprime en 500 o menos. Donde indican si sus ingresos anuales son de menos de la mitad del total anual principal más los pagos de intereses del préstamo.

Dichos préstamos tienen un mayor riesgo de incumplimiento que los préstamos a prestatarios principales. Los bancos, por lo tanto, cobran tarifas más altas para compensarlos por el riesgo adicional. También pueden tener tasas de interés más altas, mayores costos de cierre o requerir un pago inicial mayor.

Un préstamo de alto costo debe reportarse a la FDIC si tu tasa de porcentaje anual o APR es más de tres puntos porcentuales mayor que el rendimiento de un bono del Tesoro similar. También se debe informar si los costos de cierre son más del 8 por ciento del monto del préstamo.

Crisis de las hipotecas subprime

La crisis de las hipotecas subprime o de alto riesgo se produjo cuando los bancos vendieron demasiado crédito para satisfacer la demanda de valores respaldados por hipotecas vendidos en el mercado secundario. Cuando los precios de las viviendas cayeron en 2006, provocó incumplimientos.

El riesgo se extendió a fondos mutuos, fondos de pensiones y corporaciones propietarias de estos derivados. La consiguiente crisis bancaria de 2007 y la crisis financiera de 2008 produjeron la peor recesión desde la Gran Depresión.

La primera advertencia sobre el peligro de los valores respaldados por hipotecas y otros derivados llegó el 21 de febrero de 2003. Fue entonces cuando Warren Buffett escribió a sus accionistas: “Sin embargo, en nuestra opinión, los derivados son armas financieras de destrucción masiva, que conllevan peligros que, mientras ahora latentes, son potencialmente letales “.

Para junio de 2004, los precios de la vivienda se dispararon.** El presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, comenzó a elevar las tasas de interés para enfriar el mercado sobrecalentado**. La Fed aumentó la tasa de fondos federales seis veces, alcanzando el 2,25 por ciento en diciembre de 2004. La aumentó ocho veces en 2005, subiendo dos puntos completos a 4,25 por ciento en diciembre de 2005. En 2006, el nuevo presidente de la Fed, Ben Bernanke, aumentó la tasa cuatro veces, llegando al 5,25 por ciento en junio de 2006.

Desastrosamente, esto aumentó los pagos mensuales para aquellos que tenían préstamos solo de interés y otros préstamos de alto riesgo basados ​​en la tasa de fondos federales. Muchos propietarios de viviendas que no podían pagar las hipotecas convencionales tomaron préstamos solo de interés, ya que proporcionaron pagos mensuales más bajos. Cuando los precios de las viviendas cayeron, muchos descubrieron que sus casas ya no valían lo que pagaban por ellas.

Al mismo tiempo, las tasas de interés aumentaron junto con la tasa de fondos federales. Como resultado, estos propietarios no podían pagar su crédito ni vender sus casas para obtener ganancias. Su única opción era el incumplimiento. A medida que aumentaron las tasas, la demanda se redujo. Para marzo de 2005, las ventas de casas nuevas alcanzaron un máximo de 127,000.

El Dr. Raghuram Rajan quien se desempeñó como economista jefe del Banco Mundial en 2005. Presentó un documento durante el Simposio anual de la política monetaria que debe tener un banco central. La investigación de Rajan encontró que muchos bancos grandes como el HSBC, BNP Paribas, JP Morgan y el Merril Lynch tenían derivados de este tipo de crédito, con el fin de aumentar sus propios márgenes de ganancias y liquidez.

En este informe también advirtió que, El mercado interbancario podría congelarse e incluso señalo que algunos podían ir a la bancarrota, desencadenando una crisis financiera y por ende una deuda publica en toda regla, similar a la crisis de gestión de capital a largo plazo. La audiencia se burló de las advertencias de Rajan, y el exsecretario del Tesoro, Larry Summers, incluso se burló de el de manera despectiva.

Para el 22 de diciembre de 2005, justo después del anuncio de Rajan, los inversores comenzaron a comprar más bonos del Tesoro de Estados Unidos, lo que redujo los rendimientos. Pero estaban comprando más bonos del Tesoro a largo plazo, con vencimiento entre tres y 20 años, que las facturas a corto plazo, con plazos que varían de un mes a dos años. Eso significaba que el rendimiento de los bonos del Tesoro a largo plazo estaba cayendo más rápido que en los bonos a corto plazo.

Para esa misma fecha, la curva de rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. Se invirtió. La Fed estaba elevando la tasa de fondos federales, llevando el rendimiento de la letra del Tesoro a 2 años al 4,40 por ciento. Pero los rendimientos de los bonos a más largo plazo no aumentaron tan rápido. La nota del Tesoro a 7 años arrojó solo 4.39 por ciento.

Esto significaba que los inversores estaban invirtiendo más a largo plazo. La mayor demanda redujo los rendimientos. ¿Por qué? Creían que podría ocurrir una recesión en dos años. Querían un rendimiento más alto en la factura de 2 años que en la nota de 7 años para compensar el difícil entorno de inversión que esperaban que ocurriera en 2007. Su momento fue perfecto.

Al 30 de diciembre de 2005, la inversión fue peor. El bono del Tesoro a 2 años arrojó 4,41 por ciento, pero el rendimiento de la nota a 7 años había caído a 4,36 por ciento. El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años había caído al 4,39 por ciento.

Para el 31 de enero de 2006, el rendimiento de la factura a 2 años aumentó a 4.54 por ciento, superando el rendimiento de 4.49 por ciento a 10 años. Fluctuó durante los siguientes seis meses, enviando señales mixtas.

Para junio de 2006, la tasa de fondos federales era del 5,75 por ciento, lo que eleva las tasas a corto plazo. El 17 de julio de 2006, la curva de rendimiento se invirtió seriamente. La nota de 10 años arrojó 5.06 por ciento, menos que la factura de tres meses en 5.11 por ciento.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que son los encargados de aportar datos de un inmueble informó que los precios medios de las ventas de viviendas existentes en el mercado cayeron un 1,7 por ciento respecto al año anterior. Esa fue la mayor disminución de este tipo en 11 años. El precio en agosto de un inmueble en 2006 fue de $ 225,000. Esa fue la mayor caída porcentual desde la disminución récord de 2.1 por ciento en la recesión de noviembre de 1990.

Los precios cayeron porque el inventario no vendido fue de 3,9 millones, un 38 por ciento más que el año anterior. A la tasa actual de ventas de 6,3 millones al año, se necesitarían 7,5 meses para vender ese inventario. Eso fue casi el doble del suministro de cuatro meses en 2004. Sin embargo, la mayoría de los economistas pensaron que solo significaba que el mercado inmobiliario se estaba enfriando. Esto se debe a que las tasas de interés eran razonablemente bajas, de 6.4 por ciento para una hipoteca de tasa fija a 30 años.

Noviembre de 2006: los permisos para nuevas viviendas caen un 28 por ciento

Disminuir la demanda de vivienda redujo los permisos de vivienda nueva en un 28 por ciento respecto al año anterior. Este indicador económico líder llegó a 1.535 millones, según el Informe de Bienes Raíces del Departamento de Comercio del 17 de noviembre.

Los nuevos permisos de vivienda se emiten aproximadamente seis meses antes de que finalice la construcción y se cierre la hipoteca. Esto significa que los permisos son un indicador principal de los cierres de casas nuevas. Una baja en los permisos significa que los cierres de casas nuevas continuarán en baja durante los próximos nueve meses. Nadie en ese momento se dio cuenta de cuán lejos llegaron las hipotecas de alto riesgo al mercado de valores y a la economía en general.

En ese momento, la mayoría de los economistas pensaban que mientras la Reserva Federal redujera las tasas de interés en verano, la disminución de la vivienda se revertiría. De lo que no se dieron cuenta fue de la magnitud del mercado de hipotecas de alto riesgo. Había creado una “tormenta perfecta” de malos eventos.

Los préstamos de interés solo hicieron posibles muchas hipotecas de alto riesgo. Los propietarios solo pagaban los intereses y nunca pagaban el principal. Eso estuvo bien hasta que el pateador de tasas de interés aumentó los pagos mensuales. A menudo, el propietario ya no podía pagar los pagos.

A medida que los precios de la vivienda comenzaron a caer, muchos propietarios descubrieron que tampoco podían permitirse el lujo de vender las viviendas. Desde ese momento fue cuando se descubrió el gran desorden de las hipotecas de alto riesgo.

Los valores respaldados por hipotecas reempaquetadas de alto riesgo en inversiones. Eso les permitió ser vendidos a los inversores. Ayudó a propagar el cáncer de las hipotecas de alto riesgo en toda la comunidad financiera mundial.

Las hipotecas subprime reempaquetadas se vendieron a inversores a través del mercado secundario. Sin ella, los bancos habrían tenido que mantener todas las hipotecas en sus libros.

Las tasas de interés gobiernan el mercado inmobiliario, así como a toda la comunidad financiera. Para comprender esto y el papel que desempeña, sepa cómo se determinan las tasas de interés y cuál es la relación entre los bonos del Tesoro y las tasas hipotecarias. Además, tenga una buena comprensión básica de las notas de la Reserva Federal y del Tesoro.

Antes de la crisis, los bienes raíces constituían casi el 10 por ciento de la economía. Cuando el mercado colapsó, le dio un mordisco al producto interno bruto. Aunque muchos economistas dijeron que la desaceleración de los bienes raíces sería contenida, eso era solo una ilusión.

A medida que los precios de las viviendas cayeron, los banqueros perdieron la confianza mutua. Tenían miedo de prestarse mutuamente porque si pudieran recibir valores respaldados por hipotecas como garantía. Una vez que los precios de las viviendas comenzaron a caer, no pudieron determinar el valor de estos activos. Pero si los bancos no se prestan entre sí, todo el sistema financiero comienza a colapsar.

Los riesgos de las hipotecas subprime

En el negocio hipotecario de Estados Unidos, los prestatarios con un historial crediticio deficiente se consideran de alto riesgo y tienen más probabilidades de incumplir sus préstamos que sus contrapartes con puntajes crediticios más altos. Después de todo, ¿es probable que le preste dinero a alguien con el hábito de perder los pagos y pedir prestado más de lo que puede pagar?

Eso es lo que pasa por la cabeza de los banqueros y otros prestamistas hipotecarios cuando tratan con un crédito de alto riesgo. Entonces, para compensar, emiten estos préstamos con tasas de interés altas más altas y requisitos de pago inicial.

Para poner esto en perspectiva, las tasas de interés promedio para una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años rondan el 4,20%. Hoy, las tasas de interés para las hipotecas de alto riesgo pueden subir al 10%. Recuerde, el interés es el costo de pedir dinero prestado. Por lo tanto, cuanto mayor sea la tasa, más pagará en general a largo plazo. Y al calcular los pagos de su hipoteca, también tendría que reducir los impuestos a la propiedad y otros factores.

Pero eso no es todo. La mayoría de los prestamistas requieren un pago inicial de su crédito. Para las hipotecas convencionales, generalmente se extiende de alrededor de un 10% al 20% del precio de compra de la vivienda. Para los créditos de alto riesgo, esa tasa suele rondar los 30% a veces un poquito más.

Entonces, si obtuvo una hipoteca subprime para una casa de $ 200,000. Es mejor que tenga al menos $ 60,000 a mano.

Puede parecer que es casi imposible pagar una hipoteca de alto riesgo cuando se observa el costo a largo plazo. Y ese fue el caso de muchas personas a mediados de la década de 2000. De hecho, las personas que incumplieron con las hipotecas de alto riesgo jugaron un papel muy importante en desencadenar la crisis financiera de 2008.

Los fondos de cobertura desempeñaron un papel clave en la crisis

Los fondos de cobertura siempre están bajo una tremenda presión para superar al mercado. Crearon la demanda de valores respaldados por hipotecas al combinarlos con garantías llamadas permutas de incumplimiento crediticio. ¿Qué puede salir mal? Nada, hasta que la Fed comenzó a subir las tasas de interés. Aquellos con hipotecas de tasa ajustable no podrían hacer estos pagos más altos. La demanda cayó, y también lo hicieron los precios de la vivienda. Cuando no podían vender sus casas, tampoco, incumplieron. Nadie podía fijar el precio o vender los valores ahora inútiles. Y American International Group (AIG) casi se declaró en quiebra al tratar de cubrir el seguro.

La crisis de las hipotecas de alto riesgo también fue causada por la desregulación. En 1999, se permitió a los bancos actuar como fondos de cobertura. También invirtieron fondos de depositantes en fondos de cobertura externos. Eso es lo que causó la crisis de ahorros y préstamos en 1989. Muchos prestamistas gastaron millones de dólares para presionar a las legislaturas estatales para que relajen las leyes. Esas leyes habrían protegido a los prestatarios contra hipotecas que realmente no podían pagar.

Los derivados generaron la crisis de alto riesgo

Los bancos y los fondos de cobertura ganaron tanto dinero vendiendo títulos respaldados por hipotecas que pronto crearon una gran demanda de las hipotecas subyacentes. Eso es lo que provocó que los prestamistas hipotecarios bajaran continuamente las tasas y estándares para los nuevos prestatarios.

Los valores respaldados por hipotecas permiten a los prestamistas agrupar los préstamos en un paquete y revenderlos. En los días de los préstamos convencionales, esto permitía a los bancos tener más fondos para prestar. Con la llegada de los préstamos de interés solamente, esto también transfirió el riesgo de incumplimiento del prestamista cuando se restablecen las tasas de interés. Mientras el mercado inmobiliario continuara aumentando, el riesgo era pequeño.

El advenimiento de los préstamos solo con intereses combinados con valores respaldados por hipotecas creó otro problema. Agregaron tanta liquidez en el mercado que creó un boom inmobiliario.

Las hipotecas de alto riesgo y los intereses no se mezclan

Los prestatarios de alto riesgo son aquellos que tienen un historial crediticio deficiente y, por lo tanto, tienen más probabilidades de incumplimiento. Los prestamistas cobran tasas de interés más altas para proporcionar más rentabilidad por el mayor riesgo. Entonces, eso hace que sea demasiado costoso para muchos prestatarios de alto riesgo realizar pagos mensuales.

La llegada de los préstamos con interés solamente ayudó a reducir los pagos mensuales para que los prestatarios de alto riesgo pudieran pagarlos. Sin embargo, aumentó el riesgo para los prestamistas porque las tasas iniciales generalmente se restablecen después de uno, tres o cinco años. Pero el creciente mercado de la vivienda consoló a los prestamistas, quienes asumieron que el prestatario podría revender la casa al precio más alto en lugar de al incumplimiento.

Consecuencias de la crisis de las subprime en las hipotecas actuales

Las hipotecas subprime hoy en día desaparecieron después de todo lo ocurrido, ya que fueron vistas como una de las partes más grandes de un colapso económico. Sin embargo, en la realidad siguen intactas, pero cambiaron su nombre. Los prestamistas en la actualidad les llaman “préstamos no preferenciales” y los han comenzado a vender a los prestatarios que luchan con su crédito.

También, existen otras formas de préstamos y deudas que algunos economistas temen que tengan similitudes con estos créditos subprime de mediados de la década de 2000. Por ejemplo, un informe del banco Citigroup de 2017 mostró paralelismos entre la crisis de las hipotecas de alto riesgo y la creciente deuda de préstamos estudiantiles de hoy.

Las personas que son catalogadas como millennials con deuda de préstamos estudiantiles han sido los principales candidatos para que los prestamistas ofrezcan estos préstamos no preferenciales, lo que generó la preocupación de que las instituciones financieras no hayan aprendido o ignoren las lecciones de hace una década.

En resumen, La última causa de la crisis de las hipotecas de alto riesgo o subprime se reduce a la codicia humana y su sabiduría fallida. Los principales actores fueron bancos, fondos de cobertura, casas de inversión, agencias de calificación, propietarios, inversores y compañías de seguros.

Los bancos prestaron, incluso a aquellos que no podían pagar préstamos. La gente pidió prestado para comprar casas, incluso si realmente no podían pagarlas. Los inversores crearon una demanda de MBS de baja prima, lo que a su vez aumentó la demanda de hipotecas de alto riesgo. Estos se agruparon en derivados y se vendieron como inversiones aseguradas entre operadores financieros e instituciones.

Entonces, cuando el mercado de la vivienda se saturó y las tasas de interés comenzaron a aumentar, la gente dejó de pagar sus préstamos que estaban agrupados en derivados. Así fue como la crisis del mercado inmobiliario derribó el sector financiero y causó la Gran Recesión de 2008.

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