La importancia del perito en la ejecución de obra

Llevar a cabo obras o una reforma suele ser un proceso complicado y largo que si no se hace bien puede llegar a dar problemas con el paso del tiempo.

• Contrato de ejecución de obra para obras por contrata
• Contrato construcción para asegurar la inversión del sujeto pasivo
• ¿Quién es el director de obra? ¿Quién controla las obras en ejecución?
• Modelo de contrato de obra en la arquitectura y obra civil
• Contrato de reforma de obra cuando la inversión del sujeto pasivo en la construcción no es satisfactoria

De ahí la importancia de que antes de comenzar la ejecución de obra todo esté determinado claramente y recogido en un contrato.

Contrato de ejecución de obra para obras por contrata

La ejecución de un proyecto de arquitectura implica diferentes fases, pero una de las más importantes es la celebración del contrato de obra. Se trata de un documento que establece los derechos y obligaciones tanto del sujeto pasivo como del resto de las partes implicadas, regulando las cuestiones más esenciales y dejándolas bien atadas desde el principio.

Este tipo de contrato se puede usar por parte de empresas constructoras que vayan a subcontratar la edificación o construcción de una urbanización o cualesquiera otros proyectos de obra civil.

También pude celebrar el contrato por obra el particular que desee construir un inmueble en un terreno de su propiedad.

Contrato construcción para asegurar la inversión del sujeto pasivo

El objeto del contrato de ejecución de obra es regular todas aquellas cuestiones que son importantes para que la inversión del sujeto pasivo en la construcción resulte ser un éxito.

El documento contendrá entre otras cuestiones:

• Designación del contratista que se encargará de ejecutar la obra y que lo hará además en base a los proyectos de arquitectura seleccionados.

• Fecha de inicio de la obra.

• Fecha prevista para el fin de la obra, penalizaciones e indemnizaciones que deberán pagarse en caso de que la construcción no esté terminada a tiempo.

• El precio total incluyendo IVA obras.

• Posibilidad de llevar a cabo modificaciones en el proyecto realizado por el estudio arquitectura y el precio de las mismas.

• Suministro de materiales para llevar a cabo el proyecto de obra.

• Certificaciones de obra.

• Forma de pago conforme con el artículo 84 LIVA (estos servicios están gravados con Impuesto sobre el Valor Añadido, de forma que no debe admitirse factura sin IVA. Serán sujeto pasivo del IVA los empresarios o profesionales que realicen entregas de bienes o servicios sujetos a este impuesto).

• Posibilidad de que el constructor contrate a otra empresa para llevar a cabo la obra (esto es muy común en ingeniería civil y obra civil en general).

• Fianzas y garantías dadas por el constructor para responder por posibles defectos en la obra que causen un perjuicio a la inversión del sujeto pasivo.

• Motivos de resolución del modelo de contrato de obra firmado.

¿Quién es el director de obra? ¿Quién controla las obras en ejecución?

El constructor y su plantilla son técnicos que se encargan de convertir en realidad los proyectos de arquitectura, pero la dirección facultativa recae sobre el arquitecto. Lo normal es que también haya un director de obra que se encargue de supervisar los trabajos y de que se cumple con el contrato de obras y con el proyecto.

Al margen del control de obra, cuando se lleva a cabo un proyecto de construcción también se debe designar a un coordinador de seguridad y salud que se encargue de velar por la salud en el trabajo.

Modelo de contrato de obra en la arquitectura y obra civil

El modelo de contrato de obra de construcción se firma igualmente tanto cuando la inversión y sujeto pasivo son particulares como cuando quien realiza la inversión es una Administración Pública en algún tipo de infraestructura o dotación de carácter público.

En cualquier caso la ejecución de la obra se intenta asegurar a través de un contrato que contenga la identificación de las partes, la obra que se va a realizar y las estipulaciones que deben regir con respecto al trabajo contratado.

Contrato de reforma de obra cuando la inversión del sujeto pasivo en la construcción no es satisfactoria

Puede ocurrir que la persona física o jurídica que ha realizado la inversión para llevar a cabo la obra no esté satisfecha con la misma. Podemos destacar como problemas de inversión del sujeto pasivo ejemplos como que los azulejos de la cocina comiencen a caerse sin razón aparente, que aparezcan grietas profundas en las paredes o incluso que surjan daños que supongan un riesgo para la integridad del edificio.

Si el constructor no se hace cargo de reparar los daños firmando un contrato de reforma de obra, habrá que reclamar por vía judicial.

Es en estos casos cuando la ayuda de un perito arquitecto puede resultar de gran utilidad. Revisando la factura de inversión del sujeto pasivo y el contrato firmado se puede comprobar a que se había obligado cada una de las partes y si efectivamente han cumplido con sus respectivas obligaciones.

Además de examinar la documentación, el perito arquitecto examina el estado de la obra o la construcción y elabora un informe en el que se establecerán los daños apreciados y las posibles causas que han dado lugar a la aparición de esos daños.

En caso de que se determine que los daños están causados por negligencia del constructor o por cualquier causa imputable al mismo, el informe pericial será una pieza clave de cara a acudir a los tribunales para exigir a quien ejecutó la obra que proceda a responder por los daños.

Como estos procesos suelen dilatarse en el tiempo, es común que sea el propietario del inmueble o la construcción quien realice la reforma y luego exija al constructor que le abone los gastos.

A la hora de reclamar la documentación es fundamental, por eso es importante que se deje constancia en todo momento de la inversión, del sujeto pasivo del IVA, permisos solicitados y en general de todos aquellos documentos que hayan resultado de importancia durante la fase de ejecución de la obra.

Hay que tener en cuenta que los procesos judiciales de reclamación por daños en la construcción la mayoría de las pruebas que se presentan son de carácter documental. Lo recomendable es que tanto particulares como empresas guarden copia de la documentación de las obras que hayan realizado durante todo el plazo de garantía de la obra.

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