Aspectos esenciales de la Ley de Edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es la ley de suelo estatal, está en vigor desde el año 1999, aunque para poder ajustarse a la realidad de cada momento se le han ido practicando algunas modificaciones. Sus disposiciones se desarrollar a través del Código Técnico de la Edificación.

• Ley edificación ¿qué es la LOE?
• LOE edificación: usos de los edificios y agentes implicados en la edificación
• El seguro decenal
• Obligatoriedad del seguro decenal
• La finca colindante
• Ley 20090 y otros ejemplos internacionales
• Ley del suelo 2015 y Ley de montes
• El perito arquitecto

A la hora de conocer más en profundidad esta legislación, en Internet se puede encontrar fácilmente el Código Técnico de la edificación en PDF y la LOE en PDF.

Ley edificación ¿qué es la LOE?

La ley de ordenación de la edificación es la norma que regula los procesos de edificación, entendiendo como tal el proyecto técnico que tiene como fin edificar un inmueble de carácter permanente, siendo indiferente si es para uso público o privado.

La ley ordenación edificación se aplica a:

• Obras de nueva construcción.

• Ampliaciones, modificaciones, reformas o rehabilitaciones de edificios que impliquen alteraciones en la configuración arquitectónica de los edificios.

• Obras que supongan una intervención total en edificaciones que tengan catalogación especial o gocen de cierta protección por su interés artístico, histórico o ambiental.

LOE edificación: usos de los edificios y agentes implicados en la edificación

Entre el contenido más importante que regula la LOE se encuentran los diferentes usos que se puede dar las edificaciones, que se dividen básicamente en tres:

• Usos administrativos, sanitarios, docentes, culturales y residenciales.

• Usos aeronáuticos, agropecuarios, energéticos, mineros, de telecomunicaciones.

• Cualquier otro uso que no esté previsto en las clasificaciones anteriores.

Otro tema importante que se establece en la ley de edificación y el código técnico es la de los agentes que intervienen en la edificación y sus obligaciones. Son básicamente los siguientes:

• Promotor.

• Proyectista.

• Constructor.

• Director de obra.

• Director de ejecución de obra.

• Entidades de calidad.

• Suministradores de productos.

• Propietarios y usuarios.

El seguro decenal

Uno de los aspectos regulados en la ley ordenación edificación más conocidos es el seguro decenal.

La normativa señala que los agentes implicados en la construcción de un edificio son responsables de los daños que puedan ser causados por defectos o vicios que afecten a la propia resistencia mecánica e incluso a la estabilidad del edificio.

Lo que hace el seguro decenal es precisamente cubrir este tipo de riesgos. Pero sólo estos, no protege a los propietarios del inmueble frente a otros incumplimientos por parte del constructor.

Obligatoriedad del seguro decenal

La legislación ha encontrado una medida para habilitar lo que dispone la ley edificación y convertirlo en una realidad. La norma establece que es obligatorio que todos los edificios que estén destinados a uso como vivienda cuenten con un seguro decenal, y para asegurar que dicha obligación se cumple no se admite la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad si el promotor no acredita ante Notario que cuenta con el seguro decenal.

La finca colindante

Otro de los aspectos de que se regulan en la ley de la edificación y a los que merece la pena hacer mención es la finca colindante. El significado de esta regulación es claro, evitar que la construcción de edificaciones cercanas unas a otra pueda vulnerar derechos como el de la intimidad.

Si nos fijamos en el término colindante, el significado hace referencia a algo que se encuentra justo al lado. Esto implica que habrá una relación de vecindad y que para la misma se pueda desarrollar en buenos términos es necesario que la propia edificación cumpla algunos requisitos.

Por ejemplo, mantener una distancia mínima entre las ventanas de una vivienda y otra para garantizar la intimidad de sus ocupantes o aplicar aislante suficiente como para que los habitantes de una casa no vean interrumpida su tranquilidad por los ruidos que provienen de la finca colindante.

Ley 20090 y otros ejemplos internacionales

La ley de ordenación de la edificación no es única en su materia, otros países como Chile tienen normativas similares, como es el caso de la Ley 20090. Aunque la normativa cambia en cada país, lo cierto es que todas estas normas jurídicas tienen el objetivo común de conseguir que los procesos de edificación se llevan a cabo en condiciones de seguridad tanto para los intervinientes en la obra como para las personas que después utilizarán los edificios construidos.

Ley del suelo 2015 y Ley de montes

Para que un edificio se pueda construir de forma legal no sólo debe cumplir las disposiciones que establece la ley de ordenación de la edificación, sino que también debe respetar lo establecido en el texto refundido ley del suelo y estar edificado en terreno urbanizable.

La ley del suelo 2015 establece los derechos y obligaciones de los propietarios del terreno y es una de las piezas más importantes en el Derecho urbanístico.

Establece los criterios para diferenciar entre suelo rústico y urbanizable, señalando en que lugares se puede construir y en cuales no.

La ley suelo 2015 tiene carácter nacional, pero algunas Comunidades Autónomas han elaborado su propia regulación en esta materia haciendo uso de las competencias que tienen cedidas.

Así tenemos, por ejemplo, la ley del suelo de Galicia.

A la hora de hablar de terreno urbanizable y construcción de edificaciones también es necesario hacer referencia a la ley de montes, que establece el régimen jurídico y de aprovechamiento de los espacios forestales, en aras de buscar un desarrollo más sostenible.

El desconocimiento de los ciudadanos con respecto a la legislación aplicable en ciertos casos ha hecho que durante años se hayan hecho muy populares las leyendas urbanas que afirman que detrás de muchos incendios forestales está la intención de recalificar los terrenos para que se pueda construir en ellos. Sin embargo, lo que ocurre es justo lo contrario, la ley establece un período bastante amplio (30 años) durante el cual los terrenos forestales quemados no pueden ser recalificados. De esta forma, lo que intenta precisamente es proteger los montes.

El perito arquitecto

El cumplimiento de las disposiciones previstas en las normas que hemos señalado es imprescindible para que una edificación sea considerada legal, de ahí la importancia de que un perito arquitecto conozca todas las normas aplicables. Sólo así podrá garantizar que la edificación se ajusta al ordenamiento jurídico.

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