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Perito judicial

¿Qué son las tasaciones hipotecarias? ¿Cómo se puede calcular el valor de una vivienda?

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¿Qué son las tasaciones hipotecarias? ¿Cómo se puede calcular el valor de una vivienda?

A la hora de calcular hipoteca es imprescindible hacer una valoración de los bienes inmuebles que se desean hipotecar.

Es la forma que tiene el banco de estar seguro de que la vivienda vale en el mercado una cantidad semejante a la que se está pidiendo en el crédito.

¿Qué son las tasaciones hipotecarias?

Las tasaciones hipotecarias son los procesos a través de los cuales se determina la valoración de una vivienda, con el fin de que la misma pueda operar como garantía en un préstamo hipotecario.

La valoración de inmuebles permite al banco saber cuál es valor que tiene el bien sobre el que se pretende establecer la hipoteca, y así puede ver con mayor claridad el riesgo que asume al conceder el préstamo.

Lo vemos con un ejemplo. Si al valorar la vivienda que se pretende usar como garantía en un préstamo hipotecario, se ha determinado que la misma vale 80.000 €, pero se están pidiendo 150.000 €, la entidad de crédito entiende que el riesgo es demasiado alto (el bien ofrecido en garantía no es suficiente para hacer frente a la deuda) y por tanto no concede el préstamo para la hipoteca.

¿Cómo se puede calcular el valor de una vivienda?

Tasar una casa es importante cuando se va a pedir un préstamo hipotecario, pero también por ejemplo cuando se desea poner la misma a la venta. Es una forma de asegurarse de que se conoce a la perfección el precio que tiene ese bien en el mercado en ese mismo momento.

Los precios de las viviendas suben y bajan, de ahí la importancia de conocer el precio exacto cuando se pretende poner la misma en el mercado.

Para llevar a cabo la tasación de pisos se tienen en cuenta diferentes factores internos y externos. Los internos afectan a la propia vivienda, mientras que los externos están relacionados con su entorno.

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El tasador de casas valora aspectos como los metros cuadrados del inmueble, su eficiencia energética, la antigüedad, la iluminación, la antigüedad de la caldera, las reformas que se han llevado a cabo, el estado de la fachada, el estado general de la comunidad de vecinos, el valor catastral, el precio de otros inmuebles similares en la misma zona, la cercanía a dotaciones y transporte público, la presencia de zonas comerciales, el estado del barrio, etc.

¿Quién está legalizado para elaborar una tasación hipotecaria?

Con una búsqueda en Internet es sencillo encontrar un simulador de tasación de vivienda gratis, pero la tasación online tiene un carácter meramente informativo para el interesado.

La tasación de vivienda gratis que ofrece un simulador de tasación de vivienda es una buena forma de conocer más o menos el precio que tienen los inmuebles de la misma zona, pero no sirve a la hora de pedir un préstamo hipotecario.

La normativa en esta materia es muy estricta y exige que las tasaciones hipotecarias sean realizadas por entidades especializadas y homologadas en este tipo de valoraciones. Es el caso, por ejemplo de Tinsa Tasaciones.

El banco no puede decidir si concede o no un préstamo hipotecario si no cuenta antes con una tasación llevada a cabo por expertos homologados.

¿Qué vale la tasación?

Lo normal es que el precio tasación vivienda venga determinado por el valor que se haya dado a la misma. A ello hay que sumar otros gastos adicionales como el desplazamiento del experto en tasaciones inmobiliarias y sus dietas.

Cada entidad de tasación de viviendas suele tener sus propios precios, pero en líneas generales la tasación de una vivienda con un valor de unos 100.000 € puede salir entre por unos 250 €.

Hasta hace no demasiado tiempo el importe de la tasación debía ser abonado por el solicitante de la hipoteca, pero ahora el Tribunal Supremo determina que este gasto no debe ser abonado totalmente por el cliente.

Si tras ver el informe de tasación el banco no está conforme, puede no conceder la hipoteca. En estos casos no compensa recurrir a una tasación pericial contradictoria, sino que se puede usar el mismo informe para pedir el préstamo en otras entidades bancarias. La valoración de inmuebles llevada a cabo por un especialista en la materia tiene una validez de seis meses.

¿Qué se tiene en cuenta en una tasación hipotecaria?

Los expertos en valoración de empresas y viviendas prestan atención a muchos parámetros diferentes antes de emitir un informe determinando el valor que confieren a un inmueble.

En el caso concreto de la tasación hipotecaria se revisan especialmente los siguientes aspectos:

  • Estado general del edificio: rehabilitaciones que ha sufrido, si tiene la ITE en vigor, aspecto exterior de la fachada y aspecto interior.

  • Ubicación de la vivienda.

  • Tamaño de la vivienda y su estado general.

  • Iluminación natural y orientación.

  • Instalaciones y acabados: sistema de calefacción, presencia de aire acondicionado, materiales de calidad, ascensor, buenos accesos, etc.

  • Valor de otras viviendas similares que estén en venta en la misma zona.

  • Antigüedad del edificio.

  • Proximidad a transporte público.

Lo más determinante a la hora de fijar el valor de una vivienda es la localización, después la antigüedad, la superficie y por último el estado de conservación.

¿Existe regulación en la tasación de la vivienda?

En nuestro ordenamiento jurídico existen varias normas que contienen disposiciones legales que son de aplicación en la tasación de viviendas, se trata de:

El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, a través del que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. En su Título III contiene disposiciones que son de aplicación a la hora de hacer valoraciones de suelos e inmuebles.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, recoge las normas de valoración de bienes inmuebles. Se trata de un Orden emitida por el Ministerio de Economía para regular el cálculo del valor de bienes inmuebles. Su Título II hace una regulación pormenorizada de los métodos de valoración, la forma de hacer la tasación y los aspectos a tener en cuenta.

También es importante el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, sobre determinación del valor catastral de inmuebles urbanos, y es que saber el valor catastral de una vivienda es imprescindible para poder hacer la tasación.

Vicios Ocultos Código Civil

Los vicios ocultos son aquellos defectos que tiene un determinado bien y que no se pueden observar en el momento de hacer la compra del mismo. Cuando aparecen, el comprador adquiere una serie de facultades para reclamar frente al vendedor.

Vicios ocultos en una compraventa entre particulares

Los vicios ocultos en el Código Civil son definidos como aquellos desperfectos que tiene la cosa vendida y que sean difíciles de percibir a simple vista. Pero además, ese vicio debe hacer que el bien sea inapropiado para el uso al que va destinado o disminuya su valor de tal manera que, de haber sido conocido por el comprador, hubiera pagado menos por el bien o directamente no lo habría adquirido.

Entre los ejemplos de vicios ocultos en una vivienda, está la presencia de aluminosis. En todo caso, es necesario que se den unos requisitos para poder señalar que se está en presencia de vicios ocultos:

Deben aparecer dentro del plazo señalado legalmente y que luego veremos. El defecto debe estar oculto, es decir, que no sea visible a simple vista. Si el vicio no está a la vista pero el comprador debiera conocerlo por su profesión, no se podrá pedir el saneamiento por vicios ocultos. El comprador no debe conocer la presencia del defecto antes de hacer la compra, o perderá la acción de evicción y saneamiento. El defecto, además de preexistir a la compraventa, debe ser grave.

La regulación que hace el Código Civil de los vicios ocultos es una especie de garantía de compraventa entre particulares y su objetivo es que alguien que conoce los defectos de un determinado bien lo venda a otro sin hacer mención de los mismos.

Dadas sus especiales características, los vicios ocultos en vivienda de segunda mano y los vicios ocultos en un coche están entre los más comunes.

En caso de aparecer vicios ocultos en una vivienda u otro bien, el comprador puede optar entre:

Desistir del contrato y recibir lo que ha abonado, incluso las arras a las que se refiere el artículo 1454 Código Civil. Obtener una rebaja proporcional en el precio pagado en función de los defectos que hayan aparecido.

Si además el vendedor conoce los defectos y ha actuado de mala fe, el comprador puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

¿Cuánto tiempo se pueden reclamar las vicios ocultos?

Los días de vicio o días durante los cuales se pueden reclamar los defectos surgidos no son demasiados, y que esta garantía entre particulares no puede extenderse durante mucho tiempo.

El interesado tiene un plazo de seis meses para reclamar desde que se le haya entregado el bien, pasado ese tiempo perderá la acción redhibitoria.

No obstante, podrá ejercitarse la acción de saneamiento por evicción hasta pasados cinco años de la entrega del bien en aquellos casos en que los defectos sean tan graves que se pueda considerar que lo entregado es algo diferente a lo comprado, resultando totalmente inútil para el destino que se tenía pensado para ese bien.

Problemática registral y procesal de una ejecución hipotecaria

En los últimos años se han hecho tristemente célebres las ejecuciones hipotecarias y de ellas se han derivado una serie de cuestiones relacionadas con el proceso registral de las viviendas. No siempre el expropietario abandona la vivienda en el plazo que se le da para ello, teniendo la entidad bancaria que recurrir a ejecutar un desahucio, por lo que a la hora de reclamar por la aparición de daños en la vivienda el futuro comprador puede tener problemas para demostrar si el banco conocía ciertos desperfectos o no.

Préstamo hipotecario, ejecución y dación en pago

El parque inmobiliario de los bancos se ha multiplicado en los últimos años a causa de las ejecuciones de hipoteca y de las daciones en pago que han realizado algunos de sus clientes que ya no podían atender al pago del préstamo hipotecario.

Esto ha convertido a muchos bancos en prácticamente inmobiliarias. Pero ¿qué ocurre si tras comprar una vivienda a un banco aparecen defectos ocultos?

En estos casos las entidades bancarias suelen cubrirse muy bien las espaldas. El contrato de compraventa suele indicar que la parte vendedora (el banco) no ha usado el inmueble como vivienda y por tanto desconoce el estado de las instalaciones. Pero a la vez también señala que el comprador ha visitado las instalaciones y las conoce.

En algunos casos se incluyen cláusulas que indican que el comprador ha visitado el inmueble y lo ha inspeccionado en profundidad, eximiendo a la parte vendedora de la obligación de llevar a cabo cualquier reparación u obra en el inmueble.

Ante una situación de este tipo está claro que el comprador puede optar por iniciar la acción de evicción, pero le resultará muy complicado que el banco responda por los defectos del inmueble.

Cómo demostrar un vicio oculto en un coche

La venta de vehículos entre particulares es algo bastante común y aquí el saneamiento por vicios ocultos opera como una garantía en la venta de un coche particular.

A la hora de reclamar por defectos aparecidos en el coche habrá que presentar un modelo de demanda de vicios ocultos en vehículo. Este documento contendrá datos esenciales como la identidad de las partes, la fecha de celebración del contrato de compraventa, el bien objeto de dicho contrato y los defectos que han aparecido.

Además del propio contrato de compraventa, también habrá que aportar en el proceso otras pruebas y una de las más importantes será un informe pericial llevado a cabo por un especialista en mecánica.

Dicho informe determinará los defectos que tiene el vehículo, si los mismos estaban allí o no antes de hacerse la compraventa y cómo afectan los mismos al valor del bien adquirido.

La presencia de vicios ocultos es relativamente sencilla de probar con informes periciales, lo que resulta mucho más complicado es acreditar que el vendedor conocía la existencia de los mismos antes de llevar a cabo la venta.

De ahí la importancia de contar con un buen especialista en estos temas, capaz de realizar un informe pericial lo más completo posible.

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